Como aprovar e construir uma casa em condomínio de alto padrão

Antes de comprar o lote, leia a matrícula e as restrições urbanísticas do empreendimento. Elas vêm no contrato do lote (ou na convenção, no caso de condomínio de lotes) e valem junto com a lei do município. Confira também se o lote fica em área urbana ou rural e se tem árvores nativas, córrego ou nascente: isso muda o projeto e quem precisa autorizar a obra.

As duas, e uma não substitui a outra. Em loteamentos e condomínios fechados, o projeto costuma passar por duas aprovações independentes:

• A do empreendimento. A associação ou a loteadora confere o projeto contra as regras do condomínio: recuos, taxa de ocupação, altura, muros e paisagismo. Em geral, essa análise vem primeiro.
• A da prefeitura. A prefeitura aprova o projeto e emite o alvará de construção. Os documentos típicos são a matrícula ou a escritura do lote, o IPTU, as plantas e a ART ou o RRT dos responsáveis técnicos. Algumas prefeituras pedem também a planta já aprovada pela loteadora.

A autorização ambiental entra quando a obra exige cortar árvores nativas ou suprimir vegetação nativa, o que é comum em lotes grandes, com mata. Ela é prévia e, conforme o caso, sai da prefeitura ou do órgão ambiental do estado (em São Paulo, a CETESB). Em áreas de Mata Atlântica, a lei pode limitar ou até proibir o corte, o que muda a área aproveitável do lote.

Margens de córregos e o entorno de nascentes são Áreas de Preservação Permanente, também em zona urbana, e só admitem intervenção em casos previstos em lei. Alguns municípios ficam, no todo ou em parte, em áreas de proteção ambiental (APA), com regras próprias.

A obra precisa ser inscrita no Cadastro Nacional de Obras (CNO) da Receita Federal em até 30 dias do início das atividades. As prefeituras informam à Receita os alvarás e os habite-se concedidos. No fim, a obra de pessoa física é regularizada no Sero, pelo e-CAC, por aferição indireta. A UNICUS Maison conduz esse processo junto com o seu contador, do cadastro da obra à regularização no fim.

O condomínio define quem entra, quando e como:

• cadastro prévio de todos os prestadores;
• horários de obra e de entrega de material;
• tapume;
• caçamba;
• destino do entulho.

Quando a obra fica longe de onde você mora, a logística de equipe e de material pesa no cronograma, e quase sempre você acompanha a obra à distância. Por isso registramos cada etapa e mandamos um relatório de cada uma.

1. Vistoria final do condomínio, quando o regulamento prevê.
2. Habite-se ou certificado de conclusão da prefeitura.
3. Regularização da obra na Receita Federal.
4. Averbação da construção na matrícula, no Cartório de Registro de Imóveis, com base no habite-se.

• Projeto devolvido pela associação para correção.
• Obra iniciada sem alvará, que pode ser embargada.
• Corte de vegetação sem autorização.
• Pendência na Receita Federal no fim da obra.
• Habite-se travado por exigência da prefeitura ou do condomínio.

• Gestão, não execução. Coordenamos projeto, aprovações e todos os fornecedores. Você contrata e paga cada fornecedor diretamente.
• Aprovações e regularização. Cuidamos das aprovações no condomínio, na prefeitura e nos órgãos ambientais, e da regularização da obra na Receita Federal.
• Um único interlocutor, com relatório de cada etapa.

Quem conduziu a obra continua cuidando da casa. Depois da entrega, o UNICUS Maison Care faz a gestão da manutenção preventiva, das garantias e dos fornecedores.