Antes de contratar

Construtora ou gerenciadora de obras: como escolher

A construtora executa a obra. A gerenciadora coordena quem executa.

Quem vai fazer a obra de uma casa ou de um apartamento costuma começar procurando uma construtora de alto padrão, e muitas vezes essa é a escolha certa. Há também outro modelo: a gerenciadora de obras.

A construtora executa a obra e responde pela execução contratada. A gerenciadora não executa: planeja, coordena e acompanha quem executa. Cada modelo serve melhor a um tipo de obra.

Fundada em 2019, a UNICUS Maison é uma gerenciadora de obras residenciais de alto padrão. Base em São Paulo, obras em todo o Brasil. Coordenamos projetos, aprovações e os fornecedores que você contrata, da busca do imóvel à entrega.

Qual a diferença entre construtora e gerenciadora de obras?

A diferença está em quem executa: a construtora executa a obra, e a gerenciadora coordena quem executa.

A tabela compara a construtora com o modelo da UNICUS Maison, em que cada fornecedor é contratado por você.

Construtora e gerenciadora de obras, lado a lado
O que muda	Construtora	Gerenciadora
Quem executa a obra	A construtora, com equipe própria ou subcontratada.	Os fornecedores de cada serviço.
Contratos	Em geral, um contrato com a construtora, que contrata as próprias equipes e fornecedores.	Um contrato para a gestão e um contrato seu com cada fornecedor.
Quem escolhe os fornecedores	A construtora, dentro do que o contrato especifica.	A gerenciadora seleciona e acompanha os fornecedores, e você contrata cada um.
Como o preço se forma	Na empreitada, o preço da execução é combinado antes, em geral pelo total. Na administração, o custo real da obra mais a remuneração do construtor.	O custo de cada fornecedor, mais a remuneração da gestão.
Quem controla custo e prazo	A construtora. Na empreitada, a variação de custo fica com ela, nos limites do contrato e da lei; na administração, o custo real é apurado ao longo da obra.	A gerenciadora planeja e acompanha cronograma e orçamento. As decisões são suas, e o custo total soma os contratos com cada fornecedor e as mudanças que você pedir.
Quem responde pela execução	A construtora, pela obra que executou, nos termos do contrato e da lei.	Cada fornecedor, pelo que executou, nos termos do próprio contrato e da lei.

Texto informativo, não é orientação jurídica. Em cada obra, valem o contrato e a lei.

A empreiteira também executa a obra. No Código Civil, quem executa uma obra por empreitada, seja construtora ou empreiteira, é o empreiteiro, que “pode contribuir para ela só com seu trabalho ou com ele e os materiais” (art. 610).

Construção por administração é a mesma coisa que gerenciamento?

Construção por administração e gerenciamento de obras não são, necessariamente, a mesma coisa, e a palavra “administração” confunde. A tabela de honorários do CAU/BR descreve dois regimes de execução de obra:

Empreitada: a execução é contratada por um preço total, de material e mão de obra ou só de mão de obra. É o que se costuma chamar de preço fechado.
Administração, ou preço de custo: você arca com o custo real da obra, e o construtor é remunerado “pelo seu trabalho de administração e responsabilidade técnica da obra”.

Na prática, a empreitada dá mais previsibilidade de preço, com o escopo fechado; a administração dá mais liberdade para decidir durante a obra, com o custo em aberto.

Na administração, quem administra é o construtor, que também executa a obra; no gerenciamento, a gerenciadora coordena quem executa. Em cada contrato, o que separa um modelo do outro é quem assume a responsabilidade técnica pela execução.

Quando a construtora é a melhor escolha?

A construtora tende a ser a melhor escolha quando o projeto está pronto, o escopo bem definido e você prefere um contrato só, com preço combinado antes e uma empresa respondendo pela execução.

Pela tabela de honorários do CAU/BR, a empreitada se usa geralmente quando as quantidades de material mudam pouco durante a execução e podem ser medidas com mais facilidade. Se você não quer contratar fornecedor por fornecedor, a construtora também simplifica.

Nesses casos, uma boa construtora, com contrato claro, é o caminho mais direto.

Quando a gerenciadora faz mais sentido?

A gerenciadora faz mais sentido quando a obra reúne muitos projetos, aprovações e fornecedores, e você quer decidir cada contratação sem coordenar a obra no dia a dia.

Pelo Código Civil, “O contrato para elaboração de um projeto não implica a obrigação de executá-lo, ou de fiscalizar-lhe a execução” (art. 610, § 2º). Em qualquer modelo, vale definir quem faz o projeto e a obra conversarem. Essa coordenação pesa ainda mais quando:

você tem um arquiteto e quer o projeto dele coordenado com os complementares e com cada fornecedor;
muitas escolhas, como acabamentos, marcenaria e automação, ficam para a obra;
a obra depende de aprovações no condomínio, na prefeitura ou em órgão ambiental, como na casa em condomínio;
você vai acompanhar a obra à distância e quer um relatório de cada etapa.

O que perguntar antes de contratar uma construtora ou uma gerenciadora?

As mesmas perguntas valem para a construtora e para a gerenciadora:

Quem executa cada etapa: equipe própria, subcontratada ou fornecedores contratados por você?
Quem registra a responsabilidade técnica (ART, RRT ou equivalente) de cada atividade, inclusive da execução?
Como o preço se forma, e como entram as mudanças pedidas durante a obra?
Quais garantias vêm por escrito, e de quem?
Como a empresa trabalha com o seu arquiteto?

O que a UNICUS Maison faz como gerenciadora?

Como gerenciadora de obras, a UNICUS Maison coordena cada etapa:

busca do imóvel;
projetos de arquitetura e complementares;
aprovações no condomínio, na prefeitura e nos órgãos ambientais;
planejamento, cronograma e orçamento;
seleção e acompanhamento dos fornecedores, cada um contratado por você;
regularização da obra na Receita Federal, com o seu contador;
vistoria final, habite-se e entrega.

Você tem um único interlocutor e recebe um relatório de cada etapa.

A UNICUS Maison soma +100 obras gerenciadas, em casas e apartamentos. A maior parte não está no portfólio: o sigilo de cada cliente vem antes da foto. As que estão lá trazem o crédito do escritório de arquitetura.

Depois da entrega, o UNICUS Maison Care cuida da manutenção preventiva e da gestão de garantias.

A UNICUS Maison gere, não executa. Quem executa é o fornecedor que você aprovou.

Perguntas frequentes

A UNICUS Maison é uma construtora?

Não. A UNICUS Maison é uma gerenciadora de obras residenciais de alto padrão. Diferentemente de uma construtora, que executa a obra, ela coordena projetos, aprovações, cronograma, orçamento e fornecedores, da busca do imóvel à entrega.

Se der problema na obra, quem responde?

Depende do que deu errado e do que cada um contratou. Pela execução, responde quem executou, nos termos do contrato e da lei, e a lei também trata da responsabilidade de quem projeta, dirige ou fiscaliza a obra. Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o Código Civil (art. 618) prevê que o empreiteiro de materiais e execução responde, por cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho. Registros como a ART, no CREA, e o RRT, no CAU, indicam o responsável técnico por cada atividade.

Como se forma o custo de uma obra com gerenciadora?

Cada fornecedor tem o próprio orçamento e é contratado por você. O custo da obra é a soma desses contratos e das demais despesas, como projetos, taxas de aprovação e tributos da obra, mais a remuneração da gestão. Nenhum dos dois modelos é, por definição, o mais barato: o que muda é quem fecha o preço e quem decide.

A gerenciadora substitui o arquiteto?

Não. O arquiteto é o autor do projeto. A gerenciadora coordena o projeto com os complementares, as aprovações e os fornecedores, para que a obra siga o que foi projetado. Aos arquitetos, dizemos: “O projeto continua sendo seu.”

Como saber se uma empresa é construtora ou gerenciadora?

Pelo contrato, não pelo nome. O que define o modelo é quem executa a obra, quem contrata cada fornecedor e como o preço se forma.

A UNICUS Maison gerencia obras no interior de São Paulo e em outros estados?

Sim. Base em São Paulo, obras em todo o Brasil. Além da capital, a UNICUS Maison já gerenciou obras em Itu, Itupeva, Bragança Paulista, Porto Feliz, no litoral de São Paulo, no Rio de Janeiro e em Paraty.

Quer entender qual modelo combina com a sua obra?

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